2015广州土地市场分析,房地产土地市场分析

1、土地资源根据土地利用变化调查结果，全国耕地面积为12339.22万公顷，其中园地1108.16万公顷，林地23396.76万公顷，牧地26311.18万公顷，其他农用地25.55万公顷。

全国耕地净减少253.74万公顷，人均耕地从2002年的0.098公顷减少到0.095公顷。其中，退耕还林223.73万公顷，其中退耕还林211.7万公顷，退耕还草11.95万公顷，退田还湖0.90万公顷。生态退耕是减少耕地面积的主要因素。新增建设用地42.78万公顷，非农建设占用耕地22.91万公顷，比上年增加3.27万公顷，增长17%。

(1) 土地供货情况分析。基于政府土地供应的实际情况及其变化趋势分析，包括不同时期土地供应总量、土地供应结构、不同时期和区域土地供应对比、不同土地供应方式对比与变化分析、年度土地供应计划及其执行情况等。(2) 土地开发利用分析。通过对比不同土地用途、不同土地供应来源、不同行政区域、不同时期土地计划供应与实际供应、闲置土地情况、园区土地利用等。, 土地.

通过农村集体建设用地的开发，对城市国有经营的影响因素及程度土地土地供应总量及结构分析，说明土地供应来源市场。(4)房地产-3分析。比较不同区域不同类型经营性用地和同类经营性用地的价格走势、土地供应总量和土地供应结构，分析房地产市场经营状况和存在的问题，预测房地产发展趋势市场供国家调控房地产。(5) 土地价格走势分析。

2009年12月，中山商品房预售业务创下单月合同登记备案数量的最高纪录，备案8068件，备案面积81.6万平方米，备案金额40.8亿元，超过2007年8月备案7390件、8月备案72.4万平方米、2009年11月备案34.6亿元的三项纪录。此外，2009年12月合同登记备案量激增，导致商品房预售抵押登记备案量创新高。

二手房方面，由于2009年底二手房市场普遍预计2009年二手房交易税收优惠政策将在2010年收紧，因此市区二手房产交易量在2010年前一个月开始明显上升。一系列政策的正式出台，使得中山市二手房产成交创纪录，其中2009年12月25日收78宗，12月29日收99宗，12月30日收127宗。

楼面价和楼面价是两种计算方式。楼面价为土地每平方米的单价，即租赁总额除以土地总面积；楼面价是分摊到每平方米建筑面积的地价，即总出让金除以规划允许的总建筑面积。投资者常用底价来计算投资收益。因为地价不能笼统的认为高层建筑可以摊销为地价，其实不然。因为土地转让费是按建筑面积收取的。同时，在具体计算过程中，也有如下规定:有实际成交价格，且不低于该级基准地价平均标准的，按照不低于成交价格40%的标准计算出让金；成交价格低于基准地价平均标准的，按总地价的40%计算。

按上述方式计算的土地转让费的受让方对土地使用权有异议的，由受让方委托有资质的土地评估机构进行评估，转让费按评估价的40%计算。转让土地使用权成本价对土地价格的最高比例不得高于60%，根据转让土地使用权价格计算转让费时，必须将成本价换算成市场-1。