2015年房地产形势分析

有观点认为，中国房地产行业已经到了泡沫经济的“悬崖”边缘。同时，很多学者反驳这种观点，认为中国房地产只是出现了一些结构性过热，不会“崩盘”或影响中国经济，尤其是各大公司和建设部政策研究中心认为中国房地产前景很好，会继续上涨。关于房地产 bubble的争论变得非常敏感。相信存在泡沫的人和否认存在泡沫的人的观点如此尖锐地对立，以至于双方都无法同意对方的观点。任何一方发表观点后，必然会遭到对方的强烈反驳。

房地产市场的微小变化会通过多种渠道汇总，对宏观经济增长、就业、税收、物价等产生重大影响，值得高度关注。其中，对经济增长的影响是全面的。根据投入产出分析很多经验的结论，假设中国房地产投资对总产出的拉动系数为2.5，中国房地产服务业的拉动系数为1.5。假设2015年要实现经济增长7.2%的目标，GDP总量为1亿元(按2014年现值计算，下同)，GDP需要比2014年增加45825亿元。

以下综合考虑房地产市场、房地产投资和房地产服务业增长趋势。假设与房地产投资无关的投资、消费、出口增速与2014年持平，假设与房地产服务业无关的行业增速与2014年持平，受房地产市场表现影响，2015-。但是房地产投资稍有变动，就会对宏观经济增长产生很大影响。

最近中国的股市经历了大起大落，尤其是6月中旬以来中国股市爆发的危机和政府的救市。整个中国市场的焦点都集中在了股市上，投资者焦急地等待着政府的救市，让股市危机快速过去，从而逐渐弱化国内经济的风险。但正如许小年教授所说，中国目前的a股问题，应该是中国经济生活中的小问题。目前中国经济最大的隐患应该是政府债务严重，银行不良贷款，实体经济产能过剩。

也就是说，目前我国经济生活中最大的风险仍然是房地产 market，但房地产 market的周期性调整导致的物价下调，可能导致银行不良贷款的增加和地方政府债务风险的暴露。因为，前十年的“房地产”经济不仅使得房地产工业在整个GDP增长和固定资产增长中所占的比重越来越高。现有数据显示，从2000年开始，投资占GDP的比重从35%上升到48%，在此期间房地产占GDP的比重从4%上升到15%左右。