上海市土地价格及其影响因子分析

前者，如生产一种绿色植物，其产量、产值、成本、利润等可比指标；对于后者，主要看其交通枢纽地位和经济影响实力。一般来说，优质的土地产量和产值高，但投入比较少，所以利润高。反之，低质的土地产量和产值低，但投入相对高，利润必然低。土地经济评价原理:1。全面原则。用在土地是一个自然综合体，而土地的质量是其内部要素及其外部形态的物质和能量特征的综合反映，是各要素相互制约、相互作用的结果。

(1) 土地供货情况分析。基于政府土地供应的实际情况及其变化趋势分析，包括不同时期土地供应总量、土地供应结构、不同时期和区域土地供应对比、不同土地供应方式对比与变化分析、年度土地供应计划及其执行情况等。(2) 土地开发利用分析。通过对比不同土地用途、不同供地来源、不同行政区域、不同时期土地计划供应量与实际供应量、闲置土地情况、园区土地利用率等指标、土地利用率。

根据农村集体建设用地发展情况，与国有城市土地土地供应总量及结构分析、说明土地供应来源市场化运作的因素及程度影响。(4)房地产市场分析。比较不同区域不同类型经营性用地和同类经营性用地的价格走势、土地供应总量和土地供应结构。分析预测房地产市场的现状和存在的问题，为国家调控房地产市场提供依据。(5) 土地价格走势分析。

土地评价标准是什么？1.市场比较法是将土地与市场上类似的土地进行比较，然后修正价格，给出客观价格的一种方法。2.收益还原法:是以土地的未来收益为基础，再还原土地的利率，计算出土地的价格。3.成本逼近法。是在开发费用总和的基础上确定土地的价格，再加上一定的利润、利息、税金和土地增值收益的方法。

5.基准地价系数的修正方法。是在各镇同类基准价的基础上估算土地的价格的方法。土地鉴定流程是怎样的？1.签署评估合同。2.确定评估项目，包括评估对象、评估目的、评估条件等。3.制定评估运行计划。4.为实地考察收集数据。5.分析整理数据。6、选择试定价的方法。7.确定宗地估价的结果。8.写评估报告。相关单位完成评估后，委托方提交评估结果报告，委托方提交技术报告，技术报告由土地评估机构备案。

0引言随着城市化的发展，城市的快速扩张对土地产生了巨大的需求。有限的资源与城市“摊大饼式”向外发展的矛盾日益突出。控制土地增量、高效、节约利用土地资源是未来城市发展的必然趋势土地利用。而城市土地的增量控制，已经不能通过单方面增加建筑密度、人为减少建筑间距、降低人均占地标准等简单措施来解决。随着经济的发展和人们生活方式的改变，