房地产市场的供给与需求分析

China 房地产工业发展水平房地产工业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门统计，2003年GDP直接增长1.3个百分点，间接增长0.6 ~ 1.2个百分点。2003年中国房地产在开发投资快速增长中，供求两旺，供求总量基本平衡，供给结构逐步合理，价格走势平稳。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到2003年的11.4平方米。

商品房施工面积增长27.8%，其中新开工面积增长30.4%。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增速稳中有降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年持平。商品房竣工面积增长34.9%，销售面积增长35.9%。销售面积同期增长1个百分点。

1、中国房地产-4/现状目前，中国房地产行业受经济环境、政治、法律、社会文化、技术环境的影响，发生了巨大的变化，从-1二十多年来，国家的宏观调控和政府相关部门的监管也越来越有章法，全国范围内基本建立了相对完善的行业规范。此外，虽然中国经济出现了全面复苏和企稳的迹象。

在地方政府的考核机制和就业困境没有得到根本改善之前。房地产行业支柱地位依然不可动摇。环境论是城市化和国民经济可持续发展的需要，还是离不开解决低收入人群的住房保障房地产。我们可以肯定房地产工业在当前和今后相当长一段时间内仍将是我国国民经济发展的重要支柱产业，是不断提高人民生活水平和增加财富的最重要途径之一。

在你没有得到定位之前，不要说什么“竞争分析”之类的话，因为不同的产品和客户群体决定了你需要竞争的市场蛋糕是不一样的，即使竞争同一块蛋糕，也有一个时机问题，就像老子不会和儿子争媳妇一样。什么是竞争？就是需求资源的争夺。考虑到竞争，需要考虑需求(什么样的蛋糕)的类型，需求 市场(蛋糕有多大)的成长性和需求(什么时候能吃到蛋糕)的时机。

分析 product或分析 customer，有一个前提条件没有说的很多，就是借助市场找到解决问题的机会。其实不一定要靠市场来解决问题。如果问题可以非市场、分析那套东西可以弱化，否则会很迂腐，很书生气。非市场方法有很多，比如行政干预、人为障碍、法律干预、高层沟通、强制性规定等等。当然，很多事情都不在台面上，但确实能解决问题。

所谓房地产有效需求，也就是前面提到的现实需求，在微观经济学意义上，是指在一定时期内，消费者在各个价格水平上愿意并能够购买的商品数量，也就是他们有支付能力/。在宏观经济意义上是指商品达到均衡状态时的总量供给和总量需求。因此，必须从微观层面把握-3房地产-4需求的效力，从宏观层面把握总需求的效力。

具体来说，主要途径是:(1)深化住房制度改革，实现住房分配货币化，引导消费者“愿意”购买商品房，将潜力需求转化为有效需求。(2)发展经济，增加收入，提高消费者对商品房的支付能力。(3)理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供方便、周到的服务。

市场背景说明和分析 (1)宏观房地产-4/形势及相关政策2011年，国家房地产频繁调控的政策。人民币存贷款基准利率三次上调；个人公积金贷款利率两次上调。“双限”:限购、限贷。“一改善”:房贷首付比例提高。强烈抑制房价过快上涨。以至于房价房地产开始企稳，开始合理回归。(二)全国房地产-4/总体趋势1。新建商品住宅价格变动。

价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同期相比，总体趋势是稳步下降，2.二手房价格变了。70个大中城市中，价格下降的城市有42个，持平的城市有12个，上涨的城市有16个，价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。与去年同期相比，整体情况也呈缓慢下降趋势，但价格下降的趋势比新建商品住宅要慢。通过整体分析，我们可以看到，国内一线城市房价开始明显下降。