2015年深圳房产分析

深圳成交量分析:2019年4月，看房网数据研究中心监测显示:深圳全市二手房共成交7570套，环比上涨66.34%，同比上涨28.37%；成交面积61.08万_，环比上涨64.78%，同比上涨27.27%。成交均价57102元/_，环比上涨5.85%，同比下跌0.99%，整体量价齐升。4月上旬，全市二手房日成交量基本保持在200套以上；年中以来，年后成交数据进入密集转让阶段，日转让数据峰值不断被刷新，达到449套，是2018年以来少有的数值。

此轮政策收紧周期始于2016年初，至今三年有余，月转让量超过7000套。这两年，一个是2017年底成交热潮下的12月成交7199套，一个是2018年8月成交7208套。4月份的总量，一方面有常规年后旺季的因素；另一方面可以归因于市场的稳定，有意愿入市的需求有充足的时间和空间选择物业，促进成交活跃。

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是看涨的，供求关系永远是决定价格的主要因素。另外深圳的情况和内地有本质区别。如果深圳没钱贷，银行怕你不够贷，别说首付20%，首付10%，甚至更低。2009年和2010年重现2006年和2007年的情况不会很难。那里的房价可能会大幅下跌，然后上涨。

深圳宝安凤凰里小区业主写的一篇“涨价”很可能是深圳楼市调控转向的导火索。即将过去的2019年，全国楼市大部分地区处于低迷状态，只有深圳和苏州等少数城市持续火热，尤其是深圳。接连的利好政策，提振了二手房业主涨价的信心。然而，当这种自信演化到极致时，就出现了一种极端现象。一些小区业主“集会涨价”，多次慷慨陈词，引起了监管部门的注意。

深圳业内人士指出，最近楼市投机确实太多了，应该调控。2011年以来，限购、限贷等调控措施层出不穷，但大多是针对新房的调控。这次深圳是第一次和二手房业主打交道。广东省住房政策研究中心首席研究员李认为深圳部分区域和项目的火爆，不是因为购买力强，而是因为炒得凶，已经引起了监管部门的重视。“房住不炒的精神不可违背，二手房市场也不例外。

2015 深圳房价暴涨不仅是因为政策利好，更是因为商品房供不应求。这种情况在2016年会持续吗？“二孩”放开，紧凑型四居室受欢迎？随着“全面二孩”的放开，家庭人口会增加，买房需求也会发生变化。业内人士认为，从三房变成四房甚至五房是刚需。公寓的扩建会直接增加买房成本。据研究中心统计，如果深圳生二胎，只是因为家庭人口增加，需要从“两房”变成“三房”，增加的买房成本就达到130万。

据研究中心监测，2015年以来，新房供应中三居室占比有所下降，部分月份甚至降至30%，与2014年80%的峰值相差甚远。与之形成鲜明对比的是，四居室的占比有所上升，新房的成交类型也呈现出类似的趋势。90平米以下的四居室在市场上迅速升温。根据美联物业全国研究中心(深圳)的统计，2016年一季度预计入市的项目中，大部分项目的可拓展性较高，90平方米左右的四房项目约占30%。

2015 深圳首套房贷预期年化利率93折。二套房首付40%的新政策出台后，全国各地银行纷纷执行。但是，深圳银行没动。而是遵循了“还贷不买房”的政策。首套房还清后，二套房按首套房政策执行。深圳首套房贷预期年化利率93折深圳多数银行首套房贷首付为30%，贷款预期年化利率会有一定程度的折扣，优惠幅度一般为93折、95折。其中，包括工行、农行、交行、邮政、招行在内的大部分银行执行首套房贷预期年化利率93折。

银行首套房贷预期年化利率不断调整。去年同期大部分银行首套房贷预期年化利率上浮5%到10%，基本没有银行打折预期年化利率，第二套房与第一套政策进行对比。虽然二套房是新政策，但是深圳中的银行并没有马上执行，如果首套房未结清，购买第二套房，那么首付60%，贷款预期年化利率为基准预期年化利率的2倍。如果首套房结清，那么二套房相对于首套保单是30%，预期年化利率是93%和95%。